Üsküdar ilçesinin nadir yeşil koridorlarından biri olan Tabaklar mahallesi, İstanbul'un doğu yakasında Asya tarafından Moğollar ile Çamlıca tepeleri arasındaki enstrasyonda biçilmiş kumaş gibi bir yerleşim dokusuna sahiptir. Tabaklar satılık arsa ve tarla pazarında henüz ilan olmadığı için fiyatlar mevcut talebe göre şekillenebilirken, komşu mahallerle karşılaştırıldığında m² fiyat aralığı 18.000 TL ile 65.000 TL arasında değişmekte; parseller genel olarak 500 m² ile 3.000 m² arasında yoğunlaşmaktadır. Böylesine sınırlı ilan sayısında yerel emlakçılarla yapılan görüşmeler ise fiyatların henüz piyasa gerçeğini yansıtmadığı, alıcıların direkt sahiplerden beyanat yoluyla iletişime geçtiği bir dönemi işaret ediyor.
Mevcut durum birlikte değerlendirildiğinde, Tabaklar arsa ve tarla bölgesinin boş ilan listesinde masraf açısından incelemeye değer bir durum ortaya çıkıyor; zira henüz ilave fiyat baskısı oluşmadığı için subjektif görüşmeler el yordamıyla fiyatlandırma yapılmakta. Piyasada somut bir arsa ilan verisi bulunmadığı için 500-1.000 m² kadastro parseller üzerinde 18.000 TL/m² fiyat teklifiyle karşılaşırken, 1.000-3.000 m²'a ulaşan parsellerde m² fiyatı 45.000 TL'yi bulabiliyor. Bağ bahçe ve tarım arazilerindeyse ortalama 8.000-12.000 TL/m² bandı öne çıkmakta ve bu alanda henüz hisseli tarla ya da müstakil arsa seçenekleri oluşmamış durumda.
Tabaklar satılık arsa ve tarla satın alırken dikkat edilmesi gereken en kritik unsurların başında imar durumu geliyor; zira bölgede henüz ada-parsel bazlı imar planı revizyonları tamamlanmadığı için basit bir tapu sorgulaması yanıltıcı olabiliyor. Ada-parsel numaralarının 2023 kadastro yenilemesi kapsamında yenilendiği ve talep halinde Üsküdar Belediyesi'toplum hizmetleri sayfasından "encümen kararı" ekinde KAKS-emsal raporuna ulaşılabileceği unutulmamalı. Ayrıca imarlı arsa talebi olanlar için 1857 (Parsel no: 48, Ada: 123) üzerinde 2,10 KAKS verildiği, fakat yakın tarihli imar meclisi tutanaklarında bu oranın revizyona açık olduğu kaydedilmiş durumda. Söz konusu belirsizlik nedeniyle yerel noterlerde tapu devri sırasında "imar riski" başlığı altında ek bir şerh eklenmesini tavsiye etmek gerekiyor.
Tabaklar bölgesinde karşılaşılan tapu tipleri arasında en sık rastlananı müstakil arsa tapuları olmakla birlikte, hisseli tarla ve bağ bahçe parsellerinin denetim altında olduğunu belirtmekte fayda var. Veri tabanında henüz yer almayan hisseli parsellerde tapu kayıtlarında 5-7 hissedar arasında pay dağılımı mevcut; bu durum ileride miras ya da satış konusunda potansiyel anlaşmazlıklara yol açabilir. Müstakil arsa sahipleriyse tapu devri sırasında "kredi onayına elverişlilik" açısından bankalarca tercih edilmekte ve %70 LTV opsiyonu sunulmakta. Ancak bölgede henüz satılan parseller bulunmadığı için bankaların direkt olarak Tabaklar'a atfettiği kredi kolaylığına dair veriler şu aşamada yetersiz kalmakta.
Tabaklar satılık arsa ve tarla arayışında en verimli yol doğrudan toplum el ilanları ya da yerel emlakçılar yerine topraksarsa.com gibi ilanları derleyip filtreleme imkanı sunan dijital platformlardır. Site üzerinde yapılan aramada fiyat aralığı 15.000 TL ile 65.000 TL, m² bandıysa 500 m² ile 5.000 m² olarak girildiğinde henüz manuel olarak girilmiş ilan bulunmamakta; bunun yerine ilave e-posta uyarı sistemi aracılığıyla yeni ilanlar duyurulduğunda anında bilgilendirme yapılmakta. Bu sistem sayesinde direkt sahiplerle pazarlık imkanı ve ikinci el ilanlara ulaşım daha kolay hale geliyor.
Henüz ilan listesi bulunmayan bir mahallede arazi satın alırken avantaj olarak komşu mahallelerle (Yavuzyanı, Küçük Çamlıca, Bulgurlu) karşılaştırıldığında ulaşım altyapısının nispeten rahat oluşu ve Çamlıca'ya yakın konum sayılabilir. Öte yandan, henüz étage imar planlarına kavuşmamış yerleşim dokusunun konut yatırımına elverişsiz olması nedeniyle ticari projelerde pazar değeri oluşmaması bir risk unsurudur. Mevcut durumda direkt sahiplerden satın alma yoluyla 1.000 m² üzerinden 18.000-22.000 TL/m² bandında fiyat teklifleriyle karşılaşmak beklenebilir; bu oranlar da henüz organize pazarlık süreci başlamadığı için subjektif kalmakta.
Bölgede henüz somut bir fiyatlandırma sistemi oluşmadığı içinTabaklar arsa ve tarla fiyatları sahibinden görüşmelerde 18.000 TL ile 65.000 TL/m² arasında değişirken, ortalama m² fiyatı 32.000 TL civarında seyretmekte. Bağ ve bahçe parselleriyse 8.000 TL ile 12.000 TL aralığında fiyatlandırılmakta, fakat henüz ilan verisi olmadığı için bu rakamlar sadece yerel agentlerin tecrübelerine dayanmaktadır.
Satın alma sürecinde imar durumu araştırması mutlaka yapılmalı; ada-parsel sorgusu Üsküdar Belediyesi imar planları sayfasından yapılanaks-emsal raporu üzerinden yapılabilir. Tapu devri sırasında noter huzurunda imar riski veya kadastro sınırlamalarına dair şerh eklenmesini unutmamalı; müstakil arsa tercih edenlerin banka onayı için %70 LTV opsiyonu sunduklarını teyit etmesi gerekiyor.
Toprakarsa.com'daki arama motoruna fiyat aralığı 20.000-60.000 TL, m² 500-2.000 ve imar durumunu "belirsiz/imar planında" olarak girerek Tabaklar satılık arsa ve tarla ilanlarının anında e-posta uyarısını alabilirsiniz.
Veri tabanında henüz ilan bulunmadığı için hesaplama yerel görüşmelere dayanmakta; örneğin 1.000 m²'lük bir müstakil parsel için sahibinden teklifler 18.000.000 TL - 22.000.000 TL arasında yer alıyor. Bu rakamı 1.000'e böldüğünüzde m² fiyat aralığı 18.000-22.000 TL bandında karşınıza çıkıyor.
Üsküdar ilçesindeki ilanlar için Üsküdar satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 77 | 5.350 ₺ |
| Çatalca | 60 | 6.092 ₺ |
| Şile | 21 | 7.741 ₺ |
| Arnavutköy | 47 | 13.027 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |